Descubre en qué te afecta la nueva ley de vivienda en España

Tanto si tienes una vivienda para alquilar como si buscas alquiler, te resumimos los principales puntos en los que te afecta la nueva ley de vivienda en España.

En este artículo, vamos a ofrecer un resumen de los detalles más importantes que te afectan a ti como propietario o inquilino a la hora de alquilar una vivienda a partir del día 25 de mayo de 2023 que se ha publicado en el BOE.

En primer lugar, debes de saber que si tu contrato como inquilino o arrendador es anterior a esta fecha continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Aunque, si ambas partes lo deseáis, podéis adaptar vuestro contrato al régimen jurídico establecido en esta ley.

Otra cosa que debemos matizar es que en materia de vivienda, son las Comunidades Autónomas quienes tienen la última palabra y que es posible que muchos de estos puntos no terminen afectándote.

A continuación, se presenta un resumen de los puntos clave:

YA NO PODREMOS ACTUAIZAR LOS PRECIOS CONFORME AL IPC

Hasta el 31 de diciembre de 2023, la actualización anual del contrato de alquiler no podrá superar el 2% de subida, tanto para grandes tenedores como para pequeños propietarios, salvo pacto entre partes entre el arrendador particular y su inquilino. Este tope se incrementará un punto a todos los contratos durante todo 2024, hasta el 3% de subida y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Mitma junto al INE.

DECLARACIÓN DE ZONAS TENSIONADAS

1. 1. Las Administraciones competentes en vivienda pueden declarar zonas de mercado residencial tensionado en áreas donde exista un riesgo especial de oferta insuficiente de vivienda asequible para la población.

1. 1. Para la declaración de estas zonas, se deben seguir ciertos procedimientos, que incluyen la recopilación de información sobre el mercado residencial en la zona, como precios de alquiler y venta, nivel de renta disponible de los hogares y su evolución en el tiempo. También se deben poner a disposición pública los estudios relacionados con la distribución espacial de la población y hogares, así como la oferta, precios y tipos de viviendas.

1. 1. La declaración de una zona de mercado residencial tensionado tiene una duración de tres años y puede prorrogarse anualmente si persisten las circunstancias que motivaron la declaración. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana publicará trimestralmente una lista de las zonas declaradas.

 Prórroga del contrato

Si al llegar la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento (cinco años o siete años si el arrendador es una entidad jurídica) ninguna de las partes ha notificado a la otra con suficiente antelación su intención de no renovarlo (4 meses para el arrendador y 2 meses para el arrendatario), el contrato se prorrogará automáticamente por períodos anuales hasta un máximo de tres años más. Sin embargo, el arrendatario puede informar al arrendador un mes antes de la fecha de finalización de cualquier anualidad si no desea renovar el contrato. Es más, si el arrendatario tiene una situación de vulnerabilidad social, podrá pedir un año adicional de prórroga. Todo esto, rigiendo los pactos originales del contrato.

Pago por medios electrónicos

Los pagos de las rentas del alquiler se pagarán en términos generales a través de medios electrónicos para los contratos que se firmen a partir de ahora. Exceptuando “cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada”.

Requisitos mínimos de información en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda

1. 1. Antes de formalizar la operación y hacer cualquier pago, la persona interesada tiene derecho a solicitar esta información:
      • • a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga.
      • • b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
      • • c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
          • • 1.º Certificado o cédula de habitabilidad.
          • • 2º Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.
          • • 3.º Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
          • • 4.º Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
          • • 5.º Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
          • • 6.º Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
          • • 7.º Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.

1. 1. Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.

1. 1. En caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.

1. 1. En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.

1. 1. Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.

1. 1. Si la vivienda contiene amianto u otras sustancias peligrosas, la persona interesada puede solicitar información al respecto.

1. 1. En el caso de arrendamiento de vivienda habitual en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y los intermediarios deben informar sobre la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento vigente en los últimos cinco años, así como el valor que corresponda según el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas aplicable.

La figura del “gran tenedor”

Se crea el concepto de “gran tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. En las zonas tensionadas (que las tendrá que definir cada Comunidad Autónoma) esta figura será la propietaria de 5 inmuebles ubicados en estas zonas. ¿Quién debe pagar los servicios de una inmobiliaria? Según la nueva ley de la vivienda,

Gastos de honorarios de gestión inmobiliaria

En la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, se recoge la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.  ¡Pero no todo son malas noticias! El texto también dice lo siguiente:

«1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

¿Qué quiere decir este párrafo? Que ahora podemos incluir los gastos de comunidad o IBI en el importe que el inquilino pague.